Una guida alle locazioni commerciali nella quale gli Autori delineano tutti gli aspetti più importanti e significativi della materia.
Il volume, pur con taglio pratico, affronta in modo approfondito le questioni più problematiche afferenti le locazioni commerciali, la prestazione energetica degli edifici e la figura del "rent to buy".
Un breve cenno è dedicato anche alle recenti previsioni contenute nel Decreto Legge 12.09.2014 n. 133 (c.d.'Sblocca Italia') pubblicato nella G.U. n. 212 del 12.09.2014.
Molti gli argomenti affrontati da esperti della materia all’interno del volume: la durata della locazione, gli obblighi del locatore e del conduttore, la sublocazione, i patti contrari alla legge.
La trattazione è caratterizzata da un costante ausilio della giurisprudenza di riferimento.
Brevi cenni sono dedicati anche al Rito locatizio.
PIANO DELL'OPERA
Capitolo I: LA FORMA E L’OGGETTO DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE (di Enrico Raso e Mirko Lacchini)
1. La locazione commerciale nella legge
2. La forma del contratto di locazione
3. Il contratto preliminare di locazione
4. L’immobile urbano
5. La superficie non edificata
6.1 Le locazioni ad uso non abitativo nell'art. 27 della L. 392/1978
6.2 Le attività industriali, commerciali e artigianali
6.3 Le attività di interesse turistico e le attività alberghiere
6.4 Le attività a carattere transitorio e le attività stagionali
6.5 La destinazione dell’immobile alle attività indicate all’art 42 della l. 392/78
7. Altri istituti: affinità e differenze
Capitolo II: LA DURATA DELLA LOCAZIONE (di Tiziana Montagno)
1. La durata della locazione per uso non abitativo nella normativa vigente
2. Durata minima del contratto
3. Le locazioni a carattere transitorio e le locazioni stagionali
4. Il recesso del conduttore
5. Rinnovazione del contratto
6. La disdetta
7. Il diniego motivato di rinnovo alla prima scadenza contrattuale da parte del locatore
Capitolo III: IL CORRISPETTIVO, GLI ONERI ACCESSORI E IL DEPOSITO CAUZIONALE (di Maria Grazia Colombo)
1.1. Il canone: inquadramento normative
1.2. La determinazione del canone
1.3. L’entità degli incrementi Istat
1.4. La sospensione del pagamento del canone e la riduzione unilaterale del medesimo da parte del conduttore
2. Gli oneri accessori
3. Deposito cauzionale e garanzie di terzi
Capitolo IV: OBBLIGAZIONI DEL LOCATORE E DEL CONDUTTORE (di Maria Grazia Colombo)
1.1. Le obbligazioni del locatore
1.2. L’obbligo di consegna del bene in buono stato di manutenzione
1.3. L’obbligo di manutenzione
1.4. I diritti del conduttore in caso di riparazioni
1.5. L’obbligo di garantire il pacifico godimento
1.6. La garanzia del locatore per i vizi del bene locato
2.1. Le obbligazioni del conduttore
2.2. L’obbligo di prendere in consegna il bene locato e di servirsene per l’uso convenuto, con la diligenza del buon padre di famiglia
2.3. Migliorie e addizioni
2.4. L’obbligo di custodia
2.5. L’obbligo di restituzione del bene al termine della locazione
2.6. L’obbligo di risarcire il danno per la ritardata restituzione
Capitolo V: LA VIOLAZIONE DEGLI OBBLIGHI DI PAGAMENTO DA PARTE DEL CONDUTTORE (di Laura Matilde Cerri)
1. Premessa
2. Cenni generali sulla risoluzione per inadempimento
3. Cenni sulla clausola risolutiva espressa
4. Cenni sulla diffida ad adempier
5. Cenni sull’eccezione di inadempimento
6. L’inadempimento del conduttore all’obbligo di pagare il corrispettivo pattuito
7. Altre ipotesi di risoluzione per inadempimento del conduttore ai propri obblighi di pagamento
Capitolo VI: L’AVVIAMENTO GENERATO DAL CONDUTTORE (di Laura Matilde Cerri)
1. Nozione di avviamento e inquadramento normative
2. Presupposti dell’indennità per la perdita di avviamento
3. L’indennità di base di cui al primo comma dell’art. 34
4. L’indennità suppletiva di cui al secondo comma dell’art. 34
5. L’esigibilità dell’indennità per la perdita di avviamento
6. Configurabilità di un diritto di ritenzione
7. Titolarità del diritto all’indennità
8. Disponibilità del diritto all’indennità
9. Il riparto dell’onere probatorio.
Capitolo VII: LA SUBLOCAZIONE E LA CESSIONE DEL CONTRATTO (di Antonio Piraino)
1. Inquadramento normativo
2. La sublocazione dell’immobile locato e la cessione del contratto di locazione nella complessa operazione di cessione dell’azienda
3. L’onere della comunicazione del conduttore al locatore
4. L’opposizione del locatore per gravi motivi
5. La dichiarazione di (non) liberazione del locatore. La responsabilità di cedente e ces-sionario. Il caso delle cessioni plurime
6. Il diritto di indennità di avviamento
7. Successione nel contratto - cenni
Capitolo VIII: LA VENDITA DELL’IMMOBILE LOCATO E DIRITTI DI PRELAZIONE (di Antonio Piraino)
1. Inquadramento normativo
2. Limiti e presupposti di applicazione del diritto di prelazione
3. Oggetto della vendita
4. La denuntiatio
5. Esercizio della prelazione
6. Esercizio del diritto di riscatto
7. Prelazione in caso di nuova locazione
Capitolo IX: I PATTI CONTRARI ALLA LEGGE (di Francesco Maestro)
1.1. Profili sostanziali: accordo transattivo e patti validi
1.2. Aumenti del canone e fattispecie assimilabili
1.3. Durata del contratto
1.4. Estorsione
1.5. Indici Istat
1.6. Penale
1.7. Rinuncia al diritto di prelazione
1.8. Rinuncia all’indennità di avviamento
1.9. Clausola compromissoria
2.1. Profili processuali: l’azione di ripetizione dell’indebito: ratio - natura - legittima-zione
2.2. Mala fede dell’accipiens
2.3. Prescrizione
2.4. Decadenza
2.5. Estinzione
2.6. Sospensione feriale
Capitolo X: BREVI CENNI AL RITO LOCATIZIO (di Caterina Tomba)
1. Il rito locatizio ordinario
1.1. Ambito di applicazione
1.2. Competenza per materia e per territorio
1.3. Mutamento del rito
1.4. Gli atti introduttivi
1.4.1. Il ricorso ex art. 414 c.p.c.
1.4.2. La memoria difensiva ex art. 416 c.p.c.
1.5. L’udienza di discussione
1.6. La fase decisionale
1.6.1. La sentenza
1.6.2. L’esecutività della sentenza
1.7. L’appello e gli altri mezzi di impugnazione
1.7.1. L’introduzione del giudizio di appello
1.7.2. L’udienza di discussione in appello
1.7.3. Altri mezzi di impugnazione
1.8. Assoggettabilità ad arbitrato delle controversie locatizie
1.9. Il diniego di rinnovazione alla prima scadenza
2. Elementi essenziali del procedimento per convalida di sfratto di cui al libro IV, titolo I, capo II c.p.c.
Capitolo XI: GLI OBBLIGHI IN MATERIA DI PRESTAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI (di Giada Savore)
1. Il quadro normativo
2. Aspetti generali della disciplina relativa alla prestazione energetica dei fabbricati concessi in locazione
3. Gli obblighi del locatore in materia di certificazione energetica
3.1. L’obbligo di dotazione
3.1.1. I presupposti di applicazione dell’obbligo di dotazione
3.1.2. Presupposto oggettivo
3.1.3. Presupposto contrattuale
3.1.4. Esenzioni
3.2. L’obbligo di allegazione
3.3. L’obbligo di consegna dell’attestato
3.4. L’obbligo di informativa
4. Le caratteristiche documentali dell’attestato di prestazione energetica
4.1. Elementi oggettivi del documento
4.2. Requisiti dei certificatori
5. Le sanzioni
Capitolo XII: LA LOCAZIONE E LA VALORIZZAZIONE DELL’AUTONOMIA CONTRATTUALE. IL “RENT TO BUY” E ALTRE “NUOVE” FORMULE PER FAVORIRE LE TRANSAZIONI IMMOBILIARI (di Giovanni Maccioni)
1. Introduzione
2. Brevi cenni in tema di vendita con riserva della proprietà
3. Locazione e preliminare di compravendita/opzione collegati negozialmente
4. Il “rent to buy”
5. “Help to buy”
Capitolo XIII: IL REGIME FISCALE DELLE LOCAZIONI COMMERCIALI AI FINI DELL'IVA E DELL'IMPOSTA DI REGISTRO (di Giampaolo Genta)
1. Introduzione
2. Le locazioni effettuate da locatori soggetti passivi Iva
2.1. La normativa Iva delle locazioni
2.1.1. Il regime delle locazioni nella Direttiva 112/06
2.1.2. L'esenzione come regola generale
2.1.3. L'imponibilità nei confronti dei soggetti con un limitato pro rata di detraibilità
2.1.4. L'imponibilità nei confronti di conduttori non soggetti passivi Iva
2.1.5. L'imponibilità per opzione
2.1.6. Il rapporto tra Iva e imposta di registro
2.2. L'imposta di registro
2.3 La locazione d'azienda comprensiva di immobili
3. Le locazioni effettuate da locatori non soggetti passivi Iva
4. Casi particolari
4.1. Cambio di categoria catastale
4.2. Sublocazione
4.3. Prestazioni di servizio “complesse”
4.4. Le locazioni di aree destinate a parcheggio veicoli
4.5. Locazione della pertinenza –
4.6. Usufrutto
Scheda 1: schema riepilogativo del regime di tassazione degli immobili strumentali ai fini dell’Iva e dell’Imposta di registro
Scheda 2: riepilogo delle categorie catastali
