L’espressione “contratto preliminare” non descrive un fenomeno unico, ma figure diverse, sia per gli interessi concreti da realizzare, sia rispetto alle caratteristiche strutturali di ognuna di esse; la complessità rappresenta, quindi, una chiave di lettura imprescindibile per la valutazione delle molteplici e diversificate situazioni di interessi verso la cui realizzazione tendono le parti che lo stipulano. La stessa complessità ed i multiformi profili funzionali inducono al superamento della concezione unitaria dell’istituto ed alla necessità di effettuarne una scomposizione in una pluralità di figure diverse sotto l’aspetto strutturale e funzionale, ma dotate, nello stesso tempo, di caratteri comuni.
In particolare, uno degli strumenti utilizzato con maggiore frequenza nella pratica delle contrattazioni immobiliari è il preliminare “ad esecuzione anticipata”, in cui lo schema tipico del contratto preliminare di vendita viene arricchito per soddisfare interessi svariati, introducendo all’interno dell’accordo clausole che obbligano reciprocamente le parti ad effettuare ulteriori adempimenti, diversi da quelle che sono le obbligazioni proprie del tipo negoziale. Il contratto preliminare “puro” appare arricchito dalla presenza degli elementi materiali della consegna della cosa oggetto della vendita e del pagamento totale o parziale del prezzo; si caratterizza per una pluralità di funzioni e per i diversi interessi pratici che può soddisfare. Le implicazioni sottese all’esatta ricostruzione della figura in esame e della natura giuridica del definitivo che segue sono molteplici e non attengono solo all’istituto del contratto preliminare, ma riguardano aspetti fondamentali di tutto il diritto privato, fra loro strettamente collegati, quali il principio consensualistico, la differenza tra possesso e detenzione e la causa del contratto.
