I nuovi contratti immobiliari: rent to buy e leasing abitativo

Il contratto di godimento in funzione della successiva vendita e quello di locazione finanziaria per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale rappresentano interventi legislativi messi a punto per cercare di traghettare il mercato immobiliare fuori da una crisi che ne ha fortemente ridimensionato la sua abituale dinamicità.

Le disposizioni introdotte, rispettivamente con l’art. 23 del d.l. 12 settembre 2014, n. 133 e con l’art. 1, commi da 76 a 84, legge 28 dicembre 2015, n. 208 rappresentano, da un lato, un tentativo di modernizzare il sistema, avvalendosi di modelli contrattuali già noti in altre esperienze giuridiche, dall’altro, niente di più che il riconoscimento normativo di schemi in passato già utilizzati nella prassi.
Tali previsioni hanno reso indispensabile un’attenta riflessione diretta a delineare l’effettiva portata applicativa di tali tipi contrattuali ed altresì a considerare quale impatto abbiano rispetto alla tutela del privato/consumatore. Ad un doveroso sforzo di inquadramento sistematico dei nuovi modelli negoziali si è, quindi, accompagnato l’approfondimento di specifiche problematiche, come quelle dell’inadempimento, della trascrizione, dell’imputazione dei canoni e dell’ambito oggettivo di applicazione.

Nel tentativo di offrire una visione, quanto più completa possibile, delle ricadute applicative prodotte dalle recenti misure legislative, si è reso necessario condurre l’indagine anche fuori dall’ambito strettamente civilistico, affrontando, in particolare, i profili giuscommercialistici e fiscali ai quali, in buona parte, è legato il successo dei nuovi strumenti negoziali.