Locazioni ad uso abitativo

Il presente volume analizza l'aspetto civilistico e processuale delle locazioni ad uso abitativo, con particolare risalto all'evoluzione legislativa che, nel corso degli anni, ha caratterizzato i rapporti di locazione di immobili urbani.

Caratteristica fondamentale dell'opera è l'ampia casistica giurisprudenziale, specie quella recente, che consente al lettore di avere un panorama completo ed aggiornato in materia locatizia.

INDICE DELL'OPERA

PARTE PRIMA
DISCIPLINA CODICISTICA E LEGISLAZIONE SPECIALE

CAPITOLO I
LA LOCAZIONE IN FORZA DELLA DISCIPLINA CODICISTICA

1. Contratto di locazione: soggetti, forma, oggetto, e durata
2. Obblighi principali del locatore
3. Vizi della cosa locata
4. Obblighi del conduttore
5. Restituzione della cosa locata
6. Danni per ritardata restituzione del bene locato
7. Migliorie e addizioni apportate sulla cosa locata
8. Sublocazione o cessione del contratto di locazione
9. Alienazione a terzi dell’immobile locato
10. Successione nella locazione per morte del locatore o conduttore
11. Rinnovazione tacita del contratto

CAPITOLO II
LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO E LEGISLAZIONE SPECIALE: LA L. N. 431/1998

1. La locazione di immobili adibiti ad uso abitativo regolata dalla L. n. 431/1998: ambito di applicazione
2. La forma del contratto
3. Modalità di stipula dei contratti di locazione
4. Rinnovo dei contratti a canone libero e agevolato
4.1. Transito dei contratti disciplinati dalla legge dell’“equo canone“
5. Diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza
5.1. I motivi di diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza
5.2. Diniego di rinnovazione in forza dell’art. 3, co. 1, lett. g): vendita dell’immobile locato
5.3. Disciplina sanzionatoria
5.4. Procedura di diniego di rinnovo del contratto di locazione
6. Contratti di natura transitoria disciplinati dalla L. n. 431/1998
6.1. Locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari
7. Patti contrari alla legge: art. 13, L. n. 431/1998
7.1. Nullità dei patti che prevedono aumenti del canone
7.2. Azione di ripetizione esercitata dal conduttore
8. Nullità delle pattuizioni che derogano alla durata legale del contratto
8. Disposizioni transitorie e abrogazione di norme: art. 14, L. n. 431/1998

CAPITOLO III
LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

1. Registrazione del contratto di locazione in forza della disciplina previgente alla L. 30 dicembre 2004, n. 311
2. Obbligo di registrazione alla luce dell’art. 1, co. 346, L. n. 311/2004
3. Cedolare secca: D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23
4. Conseguenze derivanti dalla mancata registrazione dei contratti di locazione ad uso abitativo
5. Comunicazione all’Autorità di Pubblica Sicurezza
6. Chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate sulla cosiddetta “cedolare secca”

CAPITOLO IV
DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI AD USO ABITATIVO PREVISTA DALLA L. N. 392/1978

1. Disciplina della sublocazione (art. 2, L. n. 392/1978)
2. Recesso del conduttore (art. 4, L. n. 392/1978)
2.1. I gravi motivi
3. Inadempimento del conduttore (art. 5, L. n. 392/1978)
3.1. Mancato pagamento degli oneri accessori
4. Successione nel contratto (art. 6, L. n. 392/1978)
5. Pagamento degli oneri accessori da parte del conduttore (art. 9, L. n. 392/1978)
6. Partecipazione del conduttore all’assemblea dei condomini (art. 10, L. n. 392/1978)
7. Pagamento del deposito cauzionale (art. 11, L. n. 392/1978)
8. I cosiddetti “patti in deroga”: art. 11, L. 8 agosto 1992, n. 359

PARTE II
IL PROCESSO CIVILE DELLE LOCAZIONI

CAPITOLO V
IL RITO LOCATIZIO

1. Cenni generali
2. Contratti atipici o misti non assoggettabili al rito locatizio
3. Cause assoggettabili al rito locatizio

CAPITOLO VI
PROCEDIMENTO LOCATIZIO

1. Applicazione delle norme sul rito del lavoro
2. Rinnovazione della notifica del ricorso e del decreto
3. Sospensione dei termini processuali nel periodo estivo
4. Effetti della notifica del ricorso
5. Natura sostanziale del diritto di riscatto
6. Costituzione del convenuto
7. Proposizione di domanda riconvenzionale
8. Udienza di discussione
9. Emendatio libelli o mutatio
10. Sanatoria della morosità nel giudizio ordinario di risoluzione del contratto per inadempienza del conduttore
11. Chiamata in causa di terzo
12. Decisione sui mezzi di prova
13. Produzioni documentali
14. Poteri del giudice
15. Mancata lettura del dispositivo e contrasto fra dispositivo e motivazione
16. Competenza del giudice (materia, territorio)
17. Mutamento di rito

CAPITOLO VII
IL PROCESSO LOCATIZIO NELLE IMPUGNAZIONI

1. Forma, competenza e termini per l’appello
2. Appello incidentale
3. Appello con riserva dei motivi - inammissibilità dell’appello nei confronti del solo dispositivo
4. Divieto di proposizione di nuove domande - produzione di altri documenti
5. Consulenza tecnica di ufficio
6. Ricorso per Cassazione

CAPITOLO VIII
IL PROCEDIMENTO DI CONVALIDA DI SFRATTO

1. Cenni introduttivi e profili generali
2. Fattispecie escluse dal ricorso al procedimento di convalida
3. Forma della disdetta. Presunzione di conoscenza
4. Legittimazione attiva e passiva
5. Pluralità di locatori e conduttori
6. Intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione
7. Intimazione di sfratto per morosità
8. Sanatoria della morosità
8.1. Applicabilità dell’istituto della sanatoria anche al giudizio ordinario
8.2. Incompleta sanatoria nel termine concesso dal giudice
8.3. Perentorietà del termine di grazia
8.4. Somme da versare in caso di richiesta di sanatoria
8.5. Compatibilità dell’opposizione valida con la richiesta di termine di grazia
8.6. Attestazione della persistenza della morosità
8.7. Possibilità di chiedere il termine di grazia anche nell’opposizione tardiva alla convalida
8.8. Ammissibilità dell’istanza nel corso di un quadriennio
8.9. Legittimazione
9. Locazione di opera

CAPITOLO IX
INTIMAZIONE DI SFRATTO: NATURA, FORMA E PRESUPPOSTI

1. Articolo 660 c.p.c.; natura giuridica dell’atto introduttivo del giudizio
2. Termini a comparire
3. Modalità della notificazione
4. Costituzione in giudizio dell’intimante e dell’intimato
5. Registrazione del contratto - Forma scritta
6. Mediazione e conciliazione
7. Competenza ratione materiae
7.1. Per territorio
7.2. Foro Erariale
7.3. Foro Fallimentare
7.4. Clausola arbitrale
7.5. Incompetenza. Fattispecie diverse
8. Mancata comparizione del locatore (intimante)
9. Mancata costituzione o comparizione del conduttore (intimato)

CAPITOLO X
L’ORDINANZA DI CONVALIDA

1. Natura e forme dell’art. 660 c.p.c.; natura giuridica dell’atto introduttivo del giudizio
2. Fissazione della data di rilascio
3. Condanna dell’intimato al pagamento delle spese processuali
4. Modalità e mezzi di impugnazione dell’ordinanza
5. Opposizione di terzo

CAPITOLO XI
ORDINANZA NON IMPUGNABILE DI RILASCIO E OPPOSIZIONE TARDIVA EX ART. 668 C.P.C.

1. Natura, forma e contenuto dell’atto di opposizione
2. Necessità del giudizio di cognizione
3. Necessità dell’istanza del locatore per l’emissione dell’ordinanza di rilascio
4. Irrevocabilità dell’ordinanza
5. Estinzione del giudizio di merito
6. Accoglimento o rigetto della domanda di rilascio
7. Opposizione di terzo da parte del soggetto subentrato nel contratto come conduttore
8. Eccezione di incompetenza o di litispendenza

CAPITOLO XII
DECRETO INGIUNTIVO PER PAGAMENTO CANONI

1. Presupposti dell’ingiunzione
2. Opposizione del conduttore intimato - forma e contenuto
3. Concessione di un termine per il pagamento parziale della morosità - differenza con l’art. 55 della L. n. 392/1978

CAPITOLO XIII
OPPOSIZIONE TARDIVA ALLA CONVALIDA

1. Condizioni e presupposti per l’opposizione tardiva
2. Casistica relativa all’impossibilità a comparire
3. Termine per l’opposizione dopo l’inizio dell’esecuzione
4. Forma dell’opposizione
5. Ammissibilità della concessione del termine di grazia
6. Modalità di svolgimento del processo di opposizione tardiva
7. Sospensione dei termini processuali

FORMULARIO
APPENDICE GIURISPRUDENZIALE
BIBLIOGRAFIA